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宮古島はバブルである。でも「地価500倍」は言い過ぎ?

宮古島にバブルがやって来た?

 2019年に入ってから、テレビ、新聞、ネットニュースで「宮古島バブル」が頻繁に報道されている。一部で「地価500倍」という報道もあるが、元々の地価が無かったような所に価格がついたというのが実際だろう。

 それでは、何が起きているのか? 

路線価
 2019年7月に沖縄国税局の路線価が発表された。宮古島の最高路線価は「西里大通り」で69,000円。前年比2.9%増である。「県道243号」線では、52,000円。前年比4.0%増である。むしろ那覇の「国際通り」や北那覇、石垣の方が前年比10%以上となっていて、そちらの上昇率の方が高い。但し、これは2017年と2018年の比較である。2019年に宮古島にいる実感としては、すごい勢いで地価上昇していることは確かである。
 一方で、宮古島の過去の最高路線価は、1992~1994年に235,000円を記録しているから前回のバブルには遠く及んでいない。東京ではバブル期の路線価を超えている状況から考えると、まだ上昇する可能性は大いにある。

沖縄本島の地価上昇がすごいことになっている。

地価変動率
 宮古島がクローズアップされているが、この地価上昇は沖縄全体で起こっているというのが正しいと思われる。グラフは2019年3月の国交省の公示価格の推移である。地価上昇率は前年比9.3%。且つ、3年連続で全国最高である。

沖縄地価変動率順位表
 この表は、「平成30年沖縄県地価調査結果」の住宅地の変動率順位表である。宮古島市も対象だがランクインはしていない。むしろ、北谷、那覇、宜野湾の上昇率がすごい。しかも住宅地は8.5%。商業地は10.3%。工業地は17.8%の平均上昇率というから驚きである。

宮古島がバブルと騒がれている理由とは。

 話を戻して、なぜ宮古島がクローズアップされているのか?その理由を探ってみたい。

その1:期待値が高い(ポテンシャルが高い)

 観光地としての魅力が高く、今後も上昇することが見込まれている。
 
◆新空港「下地島空港」
 宮古島は小さな島だが、空港が2つもある。ひとつは従来の「宮古空港」。もう一つは、2019年3月に開港した国際空港の「下地島空港」。この下地島空港はアジアの定期便や欧米からのプライベートジェットが就航する予定になっており、運営は天下の三菱地所。2019年は10万人、2020年には30万人の利用客を見込んでいる。

◆豪華客船ラッシュと新埠頭
 2015年に13隻のクルーズ客船が寄港すると、2016年には89隻、2017年には130隻、2018年には143隻と急増している。更に、2021年完成を目指して平良港国際クルーズ拠点整備事業が進んでおり、22万トン級クルーズ船が寄港できる岸壁整備と旅客ターミナルビル新設が予定されている。これにより、2020年代前半には年間250隻、75万人の上陸者数、150億円の国際観光収入が期待されている。

◆伊良部大橋の開通
 2015年に、全長3.54キロの無料通行できる国内最長の「伊良部大橋」が開通した。これにより、下地島空港から宮古島の市街地までが陸でつながることになる。

◆ホテル建設ラッシュ
 宮古島の大型リゾートホテルと言えば、1984年オープンの東急リゾート、1993年オープンのシギラリゾート(ユニマット)だった。しかし、上記の観光施策に期待が膨らみ、ホテル建設計画が至る所で沸き上がっている。
 特に盛り上がりを見せているのは、伊良部島の下地島空港から伊良部大橋までの海岸の県道沿い。低層ヴィラタイプのホテルが軒を連ねる。更に大手も参入し、2018年には、森トラスト・ホテルズ&リゾーツとマリオット・インターナショナルが「イラフSUIラグジュアリーコレクションホテル沖縄宮古」を開業。小田急電鉄子会社のUDSが「HOTEL LOCUS」と「the rescape」を相次いで開業させた。続いて、日建ハウジングも伊良部島と宮古空港近くにホテルを開業させる予定だ。

その2:需要と供給がバランスしていない(需要が強い)
 観光客の増加→ホテルが必要→ホテル建設の増加という流れが発生。これにより、需要と供給の関係性では需要が圧倒的に強くなっている。

 ホテルを建てるには、建設作業員が必要だ。それに加えて、宮古島では前述のクルーズ船の岸壁工事、市総合庁舎の移設、未来創造センター、リサイクルセンター、陸上自衛隊駐屯地と公共工事のオンパレードである。
 一方でその建設作業員を受け入れるだけのアパートが無いので、アパートの建設も急ピッチで進んでいる。当然、建設作業員もその分増える。
 更に、ホテルが完成すればホテル従業員もやって来る。
 要は、人口が大幅に増えているのである。

観光客の増加→ホテル建設の増加→建設作業員とホテル従業員の増加→アパートの建設→人口の増加→公共工事の増加→公共工事作業員の増加→更にアパートの増加

この流れが、今、宮古島で起こっていることである。

これにより、アパートが圧倒的に不足しており、アパート家賃が高騰している。これまでワンルームで3万円程度だったところが、5万円程度に上がっている。更に新築では10万円程度に上がっている物件もある。宮古島の給料水準では到底払えないのだが、工事やホテル関係の法人が必要に迫られて高額でも借りている。

その3:キャッチ―な話題が豊富
 結局のところ報道されるには、インパクトのある話題が必要なのである。

 実際のところ、土地価格が高騰しているのは間違いないが、全部が全部、高騰しているわけではない。一部で、報道されやすい話題があるということだ。例を示すと、

・「地価500倍」。伊良部島の海岸沿いで坪1,000円だった土地が、坪50万円で取引された。
 確かに今でも、畑なんかは、坪1,000円~3,000円程度で取引されている。(畑は原則、農家しか売買が出来ず、家も建てられない)坪50万円で取引されたかどうかの真偽は疑わしい。坪20万円程度なのでは?という気がするが、それでも「地価100倍」にはなる。


・20㎡のコンテナハウスのワンルームで家賃10万円。
 この家賃水準は東京の一等地、恵比寿や渋谷より高い。タワマンでも無ければ、高級住宅地でもなく、畑の中のコンテナハウスにこれだけの家賃を出す個人はいない。

ということで、宮古島の地価が上がっていることは確かですが、実際のところは、

・沖縄全体が高騰している。
・宮古島はキャッチーな話題が多い。
・宮古島は元々の地価が低かったので、上がりやすい。

というところかな。と結論にします。